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  • Mário Godoy
  • Preferência do crédito condominial sobre o hipotecário

    22/06/2012

    Olá, galera do Eu Vou Passar!

    Para aqueles que estão se preparando para os próximos concursos, uma informação de interesse geral: o STJ acabou de editar a Súm. 478, conferindo ao crédito condominial preferência sobre o hipotecário.

    A esse respeito, é relevante frisar que, de acordo com a sistemática adotada pelo art. 83 da Lei 11.101/2005 (Lei de Falências), na ordem de classificação dos créditos, coloca-se, em primeiro lugar, os derivados da legislação trabalhista, até o limite de 150 salários-mínimos por credor, para em seguida serem ressarcidos os créditos com garantia real. São exatamente estes últimos que vêm gravados por penhor ou hipoteca. Portanto, logo após serem reembolsados os credores trabalhistas, é preciso que sejam pagos os credores dotados de garantia real, ou seja, os credores pignoratícios (no caso do penhor) e hipotecários (tratando-se de hipoteca).

    Entretanto, a Súm. 478 do STJ parece subverter esta sequência, ao situar os créditos decorrentes de cotas condominiais atrasadas em posição superior aos gravados por hipoteca. Confira-se: "Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário".

    Desse modo, caso o proprietário venha a instituir hipoteca sobre sua unidade habitacional, e ao mesmo tempo estiver em mora com as contribuições devidas ao condomínio, se o imóvel for levado a hasta pública, primeiramente deverá ser satisfeito o crédito condominial, para depois se ressarcir o credor hipotecário.

    O fundamento é que as cotas de condomínio guardam relação com a conservação do imóvel, sendo assim indispensáveis à integridade do próprio crédito hipotecário, que de resto seria fatalmente prejudicado caso o imóvel viesse a se depreciar (vide REsp. 208.896/RS, Rel. Min. Ari Pargendler, DJU 19.12.2002).

    Por fim, é preciso rememorar que, mesmo que o imóvel em questão seja constituído como bem de família, não será possível aduzir sua impenhorabilidade na execução de dívidas provenientes de despesas de condomínio (CC, art. 1.715). É que aqui teremos uma exceção ao benefício legal que torna o bem de família impenhorável.

    É isso, pessoal. Fiquem antenados!

    Abraço a todos!

     

    Mario Godoy

    mariogodoy@euvoupassar.com.br

     

     

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